Переход на эскроу-счета увеличит долю квартир на «котловане» — эксперт ГК «А101»
Критерии Банка России для кредитования заемщиков-застройщиков[1], использующих счета эскроу, сняли все ключевые риски, на которые указывало профессиональное сообщество, считает финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников.
«По сути, критерии решили главную задачу для перехода отрасли на новые условия работы – сформировали прозрачные «правила игры», а вместе с ними и новую конфигурацию рынка, выделив четыре уровня кредитоспособности с исчерпывающим перечнем требований и признаков», — заявил Дмитрий Трубников на Седьмом форуме финансовых директоров строительной отрасли в Москве.
Как рассказал эксперт ГК «А101», одно из основных требований – вложения застройщика на начальном этапе реализации проекта. Для получения достаточного уровня кредитоспособности объем таких вложений до получения первого транша по кредиту должен составлять 10-15% от инвестиционной стоимости, а для хорошего уровня – больше 15%.
«По сути, любой девелопер должен вложить 15% от суммы, необходимой на реализацию проекта — например, направить деньги на покупку земли и изменение вида ее разрешенного использования. Если цена участка ниже необходимого, можно вложить остальную часть в проектирование или другим способом дать понять банку, что эти деньги пойдут на реализацию проекта. Это нормальная рыночная модель в любом бизнесе. В выигрыше здесь окажутся девелоперы с собственным земельным банком – участок под застройку и затраты на проектные работы на нем, которые наверняка велись задолго до начала активной реализации проекта, могут быть использованы в качестве этих 15%», — сказал Дмитрий Трубников.
Он пояснил, что на практике стоимость земли и смена ВРИ в пределах крупных городов в общей стоимости реализации проекта только начинается от 15%, а в хороших локациях в центральной части городов может доходить до 30%. В этом случае оценка девелопера со стороны банков повышается, поскольку маржинальность проекта будет явно высокой. При этом банки готовы включать в итоговый размер кредита сумму на покупку участка, превышающую необходимые 15%.
Дмитрий Трубников отметил, что механизм перехода на проектное финансирование увеличит среднюю стоимость квадратного метра жилья примерно на 10%, но не за счет возросшей финансовой нагрузки на девелопера, а за счет исчезновения с рынка предложения с наиболее низкой ценой квадратного метра.
«При условии высокого уровня рентабельности проекта, а также при существенном превышении суммы накоплений на эскроу-счетах над суммой выданного кредита ставка для девелопера может опуститься и до 0,01%. Вместе с тем, по сути, проекты, которым по критериям Банка России будет присвоен удовлетворительный и слабый уровень, финансирования не получат, поскольку несут в себе высокие риски для банков. Это сократит количество игроков на рынке и общий объем предложения, и в первую очередь это касается низкомаржинальных проектов с наиболее низкой стоимостью квадратного метра. С другой стороны, как показала практика, «дешевые» проекты и так были рискованными для покупателей, просто они или игнорировали риски, или не могли оценить», — сказал эксперт ГК «А101».
«При условии высокого уровня кредитоспособности проекта, а также при определенном отношении накоплений на эскроу-счетах к сумме выданного кредита ставка для девелопера может опуститься и до 0%. Вместе с тем, по сути, проекты, которым по критериям Банка России будет присвоен удовлетворительный и слабый уровень, финансирования не получат, поскольку несут в себе высокие риски для банков. Это сократит количество игроков на рынке и общий объем предложения, и в первую очередь это касается низкомаржинальных проектов с наиболее низкой стоимостью квадратного метра. С другой стороны, как показала практика, «дешевые» проекты были рискованными и для покупателей, просто они или игнорировали риски, или не могли оценить», — сказал эксперт ГК «А101».
Частично компенсировать рост стоимости квадратного метра, по мнению Дмитрия Трубникова, призван один из важнейших критериев определения качества проекта – доля проданных квартир до ввода дома в эксплуатацию. Для достаточного уровня кредитоспособности она должна составлять не менее 50%, а для хорошего — не менее 70%. Это вынудит всех участников рынка начинать продажи «на котловане», то есть по более низким ценам, а заодно даст банкам средства на предоставление проектного финансирования.
«По сути, застройщикам выгодно начинать продажи как можно раньше, чтобы быстрее наполнить эскроу-счета. В прежних условиях так в основном поступали системные девелоперы при реализации масштабных проектов – для привлечения достаточного объема денег на стройку. И если качество предложения отвечало требованиям покупателей, продать 70% квартир в доме на ранней стадии строительства для таких проектов было обычным делом. А вот намеренно придерживать продажи, чтобы потом поднять ценник «за стадию», больше не получится – более высокая ставка «съест» всю выгоду. Поэтому в новых условиях объем предложения на котловане, скорее всего, заметно вырастет по сравнению с нынешней ситуацией, хотя мы предполагали обратное», — подчеркнул Дмитрий Трубников.
[1] Приложение 5 к Положению Банка России от 28 июня 2017 года №590-П « О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности» в действующей редакции от 26.12.2018 г.
